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上海二手房租赁需要注意哪些风险

来源:找法网 2020年10月10日 17:28

 上海房租是非常贵的,对此当事人如果想要租房的,那么最好选择租一些二手房,不过进行二手房租赁必须要签订房屋租赁合同,而且要审查一些事项。因此接下来将由找法网小编为您介绍关于上海二手房租赁需要注意哪些风险及其相关方面的知识,希望能够帮助大家解决相应的问题。

  一、上海二手房租赁需要注意哪些风险

  1、低价虚假广告要注意

  当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益,以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。

  2、房东个人情况查仔细

  承租房屋时,租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时,最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋,那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外,对于租房时可能遇到的“二房东”问题,租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明,以免引起法律纠纷。

  3、承租房屋家电、家具清点好

  租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清。

  4、认真签订房屋租赁合同

  租房者在签订房屋租赁合同时,一定要看清楚合同上面所规定的条款,明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款,租赁双方要协商一致,以免在日后租房过程中产生争执,引发不必要的烦恼。

  5、物业杂费等合同附件写清楚

  租赁双方达成协议,除了签署正规的《房屋租赁合同》之外,对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好,以免给自己带来不必要的麻烦。

  6、房屋押金问题看明白

  租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。

  7、根据自身条件谋求合适房屋

  旺季租赁,租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此,租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋,也可根据自身需求,特别是在租金承受能力有限的情况下,只要交通便利,上下班时间不长,距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。

  二、房屋租赁的法律效力

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

  (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

  (1)未依法取得房屋所有权证的;

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (3)共有房屋未取得共有人同意的;

  (4)权属有争议的;

  (5)属于违法建筑的;

  (6)不符合安全标准的;

  (7)已抵押,未经抵押权人同意的;

  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

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2020年12月12日 11:41

滨江集团深圳旧改“踩坑记”

从深圳地铁四号线龙胜站出站,沿布龙路往北直走约2.5公里,可到达安丰工业区,占地面积约10万㎡,左右两侧分别是大片的森林公园及密密麻麻的工业园、小产权房。4年前,总部杭州的房企滨江集团与业主安远控股签约进行旧改,先后投入11.6亿元,项目却毫无进展,计提亏损标准为7.24亿元。2020年6月8日,深交所中小板公司管理部对滨江集团发出问询函,三问中有一问即关于这笔失败的交易。安丰工业区将何去何从?滨江集团又会怎么办?4年前想赶上深圳工改大潮、与安远控股签约合作拥有众多机械模具、印刷厂入驻的安丰工业区目前虽然园区面貌老旧,但工作气氛火热,丝毫没有等待改造、拆迁的迹象。梳理滨江集团历年相关公告,可见事件的演变:2016年8月,滨江与安远控股签订《合作意向书》,计划双方共同投资成立项目公司合作开发安丰工业区地块,项目公司注资暂定2000万元,滨江和安远分别持股70%、30%,该项目由滨江操盘且并表,安远则负责根据深圳城市更新政策向有关部门申报,并核准项目公司为地块的唯一城市更新改造实施主体。滨江方面认为,这一合作有利于公司的品牌拓展,是公司向一线城市获取土地储备的有利探索。集团董事会全票通过了这一合作。决议进深圳的前一年,滨江的销售额刚刚破200亿元,四个一线城市中也才刚刚进入上海,滨江2015年的年报显示,未来公司的区域发展战略还是集中于上海、杭州等在内的长三角城市群市场。反观当时的深圳市场,受工改政策放开影响,工改项目成为开发商眼中的香饽,其中不乏类似滨江的买不起深圳住宅地、玩不转旧改的外来房企。2016年世联行统计指出,深圳未来8-10年将有3000万平的工业用地供应入市,滨江正欲赶上深圳这波工改大潮。签约前安远实控人卷入受贿案、列入被执行人25次与安远的合作砸下重金。滨江先后两次公告,包括将为安远提供一笔年利率为6.8%的3亿元贷款,以及以8.6亿元的代价收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下的信托受益权。11.6亿元的投入相当于滨江当年利润总额的4成。彼时根据滨江方面的调查,截至2016年年中,安远控股资产规模约25亿元,总负债比率不过30%,半年营收约23亿元,净利润也有约5.5亿元,经营状况良好。不过,此时安远实质上早已陷入麻烦,根据财新网报道,安远实控人陈族远于2015年卷入原广州市相关领导的受贿案,2015年12月,广西南宁中院的审判披露了这一案件。南都记者也梳理天眼查数据发现,后续安远及关联子公司卷入多起借款合同纠纷,企业实控人陈族远前后被列为被执行人25次,被下发限制消费令10余次,最早的一次可追溯到2018年4月。签约后前期项目审批手续两年未落实、滨江起诉安远要求还钱两年过去,滨江发现安丰工业区地块的更新手续办理无任何进展,甚至连前期项目审批手续都未落实,因而决定退出项目,2018年3月,滨江要求安远偿还这笔资金,但未得回应。这一事件还引来深交所关注,但滨江乐观认为安远拿来做资金担保的财产尚可覆盖这笔债务,包括安远旗下三座水电站的收益权以及深圳、昆明两处房产,综合价值保守估计约12.43亿元。2018年4月,滨江向安远及实控人提起诉讼,经法院调解,安远被宽限至2019年3月偿还这笔债务,但安远最终未能做到。后续,滨江再次上调计提亏损标准为7.24亿元,这笔损失金额对公司有多大影响?2019年,公司经营产生的现金流量净额为约26.2亿元,2018年,公司的该项指标甚至为约-18亿元。在2019年年报中披露这一亏损计提标准后,最终引来深交所于近日的二次问询。既然安远控股实控人行贿案曝光发生在两公司合作之前,那么滨江是否知晓该案件?如若知道又为何仍选择寻求合作?南都记者致函该公司邮箱,截至发稿未获回复。6月12日,南都记者尝试联系安远控股方面关于滨江集团的债务处置,截至发稿未能联系上。首入深圳踩坑、仍未放弃布局滨江集团是网红房企,2019年底,公司对员工发出丰厚年终福利:员工除了享受长达19天的春节假期之外,每人还拥有2万元-5万元不等的春节旅游费。在地产行业一片哀嚎之余,这则消息传出后,使滨江在网络蹿红。尽管滨江布局深圳工改踩坑,但公司依然未放弃深圳市场,且仍采取城市更新拿项形式。2017年,公司以权益入股形式拿总面积约为4.8万㎡的龙华区城市更新项目,包含浪口屋村、浪口厂房两个地块,权益占比均为51%。公司计划,在2020年下半年动工两个地块。城市更新、旧改,不同于招拍挂项目,更多的是权属关系复杂、地方属性强,因而不少项目都是由当地企业甚至资源方获取。如此情形下,一方面使得具有优质资源和实力的企业不敢贸然开展旧改工作成为前期服务商;另一方面不少新晋前期服务商由于工作经验、团队实力不足,使得前期工作推进困难重重,极大地影响自身及社会效益。为助力城市更新更好、更快推进提升民生福祉、保障各方利益,兴广城集团邀请彭老师、精进等具备丰富城更工作经验人士,将在广州举办《城市更新前期服务商如何做好项目转化和风险管控实操研讨会》,为大家扫清疑虑、拨开迷雾。

2020年06月18日 15:47

投资咨询公司主要是做什么?

投资公司是一种金融中介机构,它将个人投资者的资金集中起来zhidao,投资于众多证券或其他资产之中。“集中资产”是证券投资公司背后的核心含义。在投资公司所建立起来的证券组合之中,每个投资者按照投资数额比例享有对资产组合的要求权。这些投资公司为小型投资者们提供了这样一种机制:他们可以组织起来,以获得大规模投资所带来的好处。根据投资公司的业务内容来区分它的企业类型:股权投资,版指通过投资取得被投资单位的股份。具体来说,它是指企业购买的其他企业的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位,最终目的是为了获得较大的经济利益。债权投资,是指为取得债权所进行的投资,如购买公司债券、购买国库券等,均属于债权性投资。投资有限公司进行这种投资不是为了获得其他企业的剩余资产,是为了获取高于银行存款利率的利息权,并保证按期收回本息。证券投资,是指投资者通过购买股票、债券、基金等有价证券以及金融衍生产品,以获取红利、利息及资本利得的投资行为。法律依据:《深圳市属国有企业投资管理暂行规定》第九条企业投资决策必须经过全面、充分、严密的前期可行性研究论证工作,按照规范要求编制投资项目可行性研究报告。

2020年04月30日 13:41